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原租赁合同解除转租效力

文章来源:北京离婚案律师 编辑整理:王小律 更新时间:2017-11-12
原租赁合同解除转租效力

可能很多人在租房的时候会面临着原租赁合同解除后转租的问题,那么原租赁合同解除转租效力就可能会困扰着你或者是你身边的朋友们。如果你也有这方面的疑惑,那么今天,小编整理了以下内容为你答疑解惑,希望对你有所帮助。

原租赁合同解除转租效力问题

我国《合同法》第二百二十四条第一款规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”。第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。该条只规定了承租人经出租人同意可以转租给第三人,以及承租人擅自转租时出租人可以解除合同,却未规定转租合同的效力问题。

笔者认为,如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租,而承租人擅自转租,则分为以下三种情况:

一是出租人对转租行为没有异议,依合同自由原则及合同的相对性原理,该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。

二是出租人对转租行为提出异议,但并不与承租人解除租赁合同,该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定转租合同无效。

三是出租人对转租行为提出异议,并解除与承租人的房屋租赁合同,转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生,如果租赁合同被解除,自然没有转租权利,签订的转租合同也随之没有效力。

出租人的合同解除权

《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。该款规定了出租人在承租人擅自转租下的合同解除权。但是,根据最高人民法院2009年6月通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。此条对出租人的解除权进行了限制,即只给予了出租人在知道或者应当知道承租人转租时六个月的异议时间。这六个月是除斥期间,如果出租人在此期间内不提出异议,则其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

由此可知,在本案中,出租人张某要想解除合同或请求认定转租合同无效,应当于知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议,否则就得不到法院支持。

次承租人的合同解除权

尽管法律及相关司法解释并没有直接规定次承租人的合同解除权,但是,笔者认为符合以下情况,次承租人可以主张转租合同无效或要求解除转租合同:

(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用,并可以要求赔偿损失。

(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租,但在出租方知道转租后提出异议,反对转租,从而影响了次承租人合理使用租赁房屋,次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人,对出租的房屋享有物权,根据《物权法》第三十四条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系,但是出租方可以以物权对抗债权,要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时,由于次承租人无法依据转租合同使用房屋,权益受到侵害,可以主张解除转租合同。

以上就是小编为你介绍的“原租赁合同解除转租效力”的法律知识。在上文中已经明确的提出了有关于原租赁合同解除转租效力的主要问题。如果你的情况比较复杂,也提供律师在线咨询服务,欢迎你进行法律咨询。

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